2018最新深圳物業(yè)管理條例出臺了嗎？物業(yè)資質取消后，2021年各省市紛紛響應中央號召，出臺地方物業(yè)管理條例，促進物業(yè)改革！無獨有偶，2021年深圳市發(fā)布《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》征求意見稿為2018最新深圳物業(yè)管理條例做足鋪墊！根據意見稿，2018最新深圳物業(yè)管理條例相較于之前，可能在這8大方面做出修改，今天和快辦網小編一起去看看是哪8大方面吧！

　　（一）明晰共有物業(yè)規(guī)定，回歸物業(yè)管理本質

　　由于種種原因，物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動產登記部門也難以對共有部分進行全面產權登記。從前期物業(yè)階段開始，部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位（車庫）和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作，脫離了接受業(yè)主委托對物業(yè)共有部分進行管理維護的本質，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突。明確業(yè)主共有物業(yè)范圍是實施物業(yè)管理的前提和基礎。因此，結合《物權法》、最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》及《不動產登記操作規(guī)范（試行）》（國土資規(guī)〔2016〕6號）的規(guī)定，《條例》增設了第二章“物業(yè)管理區(qū)域及設施”，明確了共有物業(yè)的范圍、管理方式并對產權登記提出要求。同時，《條例》規(guī)定共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據物業(yè)服務的內容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費，努力從源頭上減少物業(yè)糾紛。

　　（二）建立業(yè)主大會組織備案制度，明確業(yè)主大會在物業(yè)管理領域的市場主體地位

　　現行《條例》中，由于業(yè)主大會不作組織登記，無法取得統(tǒng)一社會信用代碼，致使無法開設賬戶，業(yè)主共有資金只能通過物業(yè)公司賬戶收支，混淆不清。同時，業(yè)主大會、業(yè)委會有法定決策執(zhí)行權但無法承擔法律責任，游離于政府監(jiān)管之外。為解決業(yè)主自治組織缺位問題，在國家住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委等部門的支持下，《條例》規(guī)定業(yè)主大會成立后由住建部門負責備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)開設業(yè)主共有資金共管賬戶，并設計了共有資金審計制度、資金使用公開制度等一系列配套制度，一方面確保業(yè)主共有資金安全，另一方面也促進業(yè)主自治組織規(guī)范運作。

　　此外，根據《物權法》第八十一條規(guī)定，以及參照目前國內各兄弟省市的做法，《條例》明確物業(yè)管理準許“業(yè)主自行管理”或“委托其他人管理”；同時，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立門檻，希望通過業(yè)主自主選擇、發(fā)揮市場競爭作用，提升物業(yè)管理企業(yè)的服務水平。

　　（三）順應物業(yè)管理實際，完善業(yè)主共有資金制度

　　現行《條例》中，業(yè)主共有的資金僅涉及物業(yè)專項維修金，由于共有物業(yè)權屬不清、資金賬戶不分，導致業(yè)主共有收益使用管理不甚公開、透明，《條例》增加“業(yè)主共有資金管理”一章：一是明確業(yè)主共有資金包括專項維修資金、物業(yè)服務費以及共有物業(yè)收益等，其中首期專項維修資金由市物業(yè)專項維修資金管理機構統(tǒng)一管理，日常收取的專項維修資金由業(yè)主大會決定自行管理或者交由市物業(yè)專項維修資金管理機構統(tǒng)一管理；二是建立了業(yè)主共有資金財務管理制度，業(yè)主大會取得統(tǒng)一社會信用代碼證后，既可以到銀行開設共有資金基本賬戶，也可以不開設基本賬戶而委托物業(yè)服務企業(yè)開設共有資金共管賬戶。

　　（四）規(guī)范前期物業(yè)管理行為，理順建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關系

　　雖然前期物業(yè)服務企業(yè)由建設單位通過招標選定，但實踐中建設單位往往將物業(yè)項目交由與之關聯(lián)的物業(yè)服務企業(yè)管理，加之前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會尚未成立，廣大業(yè)主合法權益難以得到應有保障，物業(yè)糾紛層出不窮。故此，《條例》將前期物業(yè)管理單列一章，在原有前期物業(yè)管理模式基礎上，進一步理順建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關系：一是規(guī)定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約由建設單位依照市主管部門制發(fā)的示范文本制訂，建設單位對示范文本作出修改的，不得減損業(yè)主的權利；二是改變了由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)進行承接查驗的做法，規(guī)定在業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與建設單位、物業(yè)服務企業(yè)進行共有部分的承接查驗，無法成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理指導委員會指定物業(yè)服務企業(yè)代表全體業(yè)主進行承接查驗，并可以邀請專業(yè)人士參加。承接查驗費用由建設單位承擔。

　?。ㄎ澹┟鞔_停車位使用規(guī)則，強化出讓合同的權屬約定功能

　　我市停車位（庫）權屬沿革比較復雜，也未進行登記，造成業(yè)主、物業(yè)公司及開發(fā)商對共有部位及停車位（庫）的收益歸屬爭議。經過梳理，目前停車位（庫）主要分為三種類型：一是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，這類車位產權應歸全體業(yè)主所有;二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》規(guī)定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有;三是建筑區(qū)劃范圍內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。由于我市長期未進行產權登記，產權狀況不夠明晰。

　　考慮到產權歸屬問題已經超出《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的立法范圍，為解決停車位糾紛問題，《條例》側重建立了停車位、停車庫使用規(guī)則：一是對于全體業(yè)主所有的停車位，按照優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則，由業(yè)主大會決定使用及收益方式；二是對于人防工程，明確向全體業(yè)主、物業(yè)使用人開放使用；三是對于通過《土地出讓合同》、《房屋買賣合同》明確產權歸屬開發(fā)商的停車位（庫），兼顧開發(fā)商和業(yè)主之間的利益平衡，開發(fā)商在進行產權登記，并向全體業(yè)主公示租售方案后，再進行租售。

　?。┰O置物業(yè)管理指導委員會，保障業(yè)主行使物業(yè)管理權利

　　針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難、換屆難等問題，《條例》參考南京等地的做法，設置了物業(yè)管理指導委員會，規(guī)定建設單位在首套物業(yè)交付后十五日內向街道辦事處提交書面報告，街道辦事處收到報告后，一個月內組建由街道辦、業(yè)主、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居委會、建設單位或物業(yè)服務企業(yè)組成的物業(yè)管理指導委員會，由其負責組織、籌備首次業(yè)主大會會議，監(jiān)督前期物業(yè)階段共管賬戶的資金使用，指導協(xié)調共有物業(yè)承接查驗及業(yè)委會換屆改選等工作。該制度設計一方面緩解了業(yè)主自治組織成立難的局面，另一方面通過牽頭協(xié)調處理物業(yè)管理問題，避免業(yè)主組織缺位的空檔期問題。同時，《條例》對物業(yè)管理指導委員會的履職范圍和行為規(guī)范作了嚴格的規(guī)定，以保障業(yè)主的合法權益不被侵害。

　?。ㄆ撸┟魑O(jiān)管職責，完善監(jiān)管措施

　　物業(yè)管理既關系到業(yè)主私有物權，也涉及小區(qū)業(yè)主共同利益，屬于準公共服務產品。政府及其相關職能部門一方面需要對業(yè)主自治、物業(yè)專業(yè)服務實行政策引導和扶持，另一方面應當加強監(jiān)督管理?！稐l例》增設了“服務與監(jiān)管”一章，明確市、區(qū)、街道及相關部門的監(jiān)管職責，明確列舉物業(yè)監(jiān)督檢查可以采取的措施；建立物業(yè)服務信息公開制度，規(guī)定將企業(yè)基本信息、服務內容及標準、收費情況、房屋及設備維護保養(yǎng)情況等內容向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督；加大對違法違規(guī)行為的查處力度。

　?。ò耍┘訌娢飿I(yè)行業(yè)信用管理，推進物業(yè)管理誠信建設

　　信用是市場經濟的基礎和前提，加強物業(yè)管理信用體系建設，有利于規(guī)范物業(yè)行業(yè)市場秩序，有利于解決物業(yè)服務市場信息不對稱等問題。為此，《條例》明確建立信用管理機制，將業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會成員、物業(yè)管理項目負責人的信用信息統(tǒng)一納入管理，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。

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